_ 购物中心管理之关键 刘 耀 东 摘要 ：购物 中心与百货店等零 售业态不 同：百货店 创造 商业 价值 ，而购物 中心创造地产价 值 。购物 中心 管理的 关键 ，在 于将人流、金流 、物流 、信息 流 统一整合 ，发挥 总体效应 。 Abstract：’nleformatofshopping center iS different from the other retail form ats，such as department store，which creates commercial value，while the form er one con— tributesthevaluetothe realestate industry．The key to successful management of a shopping center is in the unification and the inte— gration of the flOWS of human resource，cu~ency，logistics an d information，thusexertingtheeffect completely． 关键词：购物 中心 管理 人流 金流 物流 信息流 统一整合 Key words：shopping center， management,human resourceflow， currencyflow，logisticsflow，infor- marionflow，unificationandinte— gration 购物中心与一般百货店、超 市和其它零售业不同之处在于 ： 它是一种 以商 业为主带动的地 产，其基本要求在于通过物业商 场之经营与管理，创造商业地产 最高之价值。

百货店和购物中心都是零售 业中营业规模较大的经营型态， 但是两者的区别并非只是规模大 64 人流 金流 物流 小而已，而是在价值上有所区隔 — — 百货店创造商业价值，购物 中心创造地产价值。亦即是，百 货公司的经营意义就是促使商业 活动更繁荣，金流更频繁 ，而购 物中心却是能够使当地的地产衍 生更多的土地价值、商业价值以 至文化价值等。所以越是大型的 购物中心，更需要政府部门的配 合、支持。也即是说，购物中心 与一般零售不同 多元性之内容，伎 多之选择 ；同时， 的是价值 (V alu (Price)。举例来 司可以促进商品与 消费，也可以促过 动和增加就业。任 心会带动当地的 至带动附近地段 维普资讯 购物申心刘耀东捕事寄:购物中心与百货店等零售业态不同 1j”j’启创造商业价值，1f;r购物中心创造地产价值。购物中心管绥的关键，在于将人流、金流、物流、信息流统一靠在令，发挥总体效应。Abstract : The format of shopping center is different from the other retail formats, such as department store, whìch creates commercial value, while the former one con-tributes the value to the real estate industry国 The key to successful management of a shopping center is in the unification and the inte-gration of the flows of human resource, currency, logistics and information, thus exerting the effect completely. 提键词:购物中心管理人流金流物流信息流统一整令Key words: shopping center, management, human resource flow, currency flow, logistics flow, infor-mation flow, unification and inte-grauon 购物中心与一般百货店、相市和其它零售业不同之处在于:它是一种以商业为主带动的地产，其基本要求在于通过物~商场之经营与管理，创造商业地产最高之价销。

百货店和购物中心那是零售业中背~规模较大的经营细态，{且是两者的隘另11并非只是规模大64 理之关键人流 金流小而巴，而是在价铺上有所医隔一一一百货店创造商业价值，购物中心创造地产价恼。亦即是，百货公司的经营意义就是促使商业活功更繁荣，金流更颇繁，而购物中心却是能够使当地的地产衍生更多的土地价值、商业价恼以至文化价值畴。所以越是大型的购物中心，更需要政府部门的配合、支柿。也即是说，购物中心曰E画岳，~2005/3畅流 信息流与一般零售不同在于提多样性、多元性之内窑，使得消费者有更多之选择;同时，购物中心重视的是价值 (Value) ，而非价钱(Price) 。举例来说，一家百货公司可以促进商品与服务的生产与悄费，也可以促进相关的商业活动和增加就业 o 仍是一家购物巾，心会带动当地的人潮与钱潮，甚至带动附近地段的地产价值，也The Flows of Human Resource， Currency，Logistics and I nformation，the Key to Shopping Center Management 可融入当地原有的历史、文化的 内涵与建筑特色 ，成为当地的地 标，让附近居民享有多元的生活 机能 ，也能让观光客从参观购物 中心来 了解这个城市 的生活风 貌。

既然购 物 中心 的价值这 么 高 ，那么，该如何规划所有有关 人流、金流与物流的信息，让管 理者在最短的时间内掌控相关的 全盘信息? 目前，国内一些购物中心所 配置的设备都非常好，但似乎在 管理方面缺少整合的概念。有些 业者将几个 “流”都分开了，譬 如将人流划为一块，计算进出人 数、滞留人数，甚至某营业区人 数；金流则是整个都作为财务管 理的一块；物流可能是只是计算 货物进出、仓储管理 ；信息流也 是单独或孤立的。安全管理也只 是消防、监视和门禁管理。这种 各 自系统的运作并不是整合。真 正的管理应该是以上 4个方面的 整合与统一。这种统一管理的介 面，不但管理阶层可快速了解各 区的营收状况 (人流 +金流)，随 时调整销售策略或迅速补货 (物 流 +金流)，也可以了解每 日的 提袋数与滞留时间 (人流+物流 +金流)；若发生紧急事故的话 (信息流)，也可及时了解店内人 数与分布状况，了解受困与待援 的顾客人数与分布楼面，货物的 紧急搬运与路线 (信息流)⋯⋯， 这些控管都并非只是单一系统可 以完成，而必须落实在整合的管 理平台才可立即反映。 购物中心的管理是一项专业 的管理模式，业主必须考量所有 的安全管理并非只是装设摄像机 或是几个消防栓而巳。

整合管理 平台就像在铺建信息高速公路， 不论是人流、金流、物流、信息 流，都像是外接的环道或交流道 一 样，上高速公路就可撷取 、管 理与储存。 有些业者以为只是装保全系 统就能满足需求 ，这 是不够的。 国外购物中心发展已有数十 年，现在已形成了整合式的无缝 式的管理 ，是值得国内业者借鉴 的。 购物中心的投资与管理是拉 长线、追求多元价值的模式。但 是目前国内有些业者对购物中心 的价值仍多停留在商业价值而非 地产价值，往往急着在开业后两 三年就求得回本。因此物流信息流，在管理 真正的系统整合可将撷取的相关 金流与人流的信息提供给业务主 管，或是将取用相关的物流安全 的信息 交给 安全主管。可惜的 是，业主不常善用这些资源。这 些信息全部是影像、声音、数字。 过去购物中心的各部门大都只是 单独判断，没有交叉功能，无法 提升商机和危机处理的机制 ，十 分可惜。 平台的建置等相关成本投入上受 限许多，也使系统整合商有心要 做 ，但是业主却无意投入。针对 这一点，个人建议：投资开发与 经营管理的业主要分开。因为这 两种经营的专业差异很大，若各 司其职，才能让购物中心产生长 远而巨大的商机和价值。一 (作 者 系台湾 莱德 国际有 限 公 司 董 事 长 ) 维普资讯 丁he Flows of Human Resource, Currency, Logistics and Information, the Key to Shopping Center Management 可融入当地原有的历史、文化的内涵与建筑特色，成为当地的地标，让附近居民享有多元的生前机能，也能让观光窑从参观购物中心来了解这个城市的生宿风貌。

既然购物中心的价销这么高，那么，诚如何现~J所有有关人流、金流与物捕的信息，让管理者在最短的时间内掌控相关的全盘f主息?目前，国内…些购物中心所配置的设备部非常好，但似乎在管理方耐缺少整合的概念。有些收者将几个”流”部分开了，譬如将人施划为一块，计算进出人敬、滞留人敬，甚至某营业区人敬 8 金流则是整个部作为财务管理的一块 p 物流可能是只是讨算货物进出、仓储管理号信息晚也是单拙戒孤立的。安全管理也只是悄防、监视和门禁管理。这种各自系统的运作并不是整合。真正的管理应该是以上 4 个方阔的黠命与统一。边种统一管理的介桶，不但管理阶层可快溜了解各脏的营收状况(人梳+金流) ，随时调黯销售策略或地战事1、货(物流+金流) ，也可以了解每日的提袋敬与滞留时间(人流+物流+金流) ;若发生紧急事故的话(f言，息流) ，也可夜时了解店内人敬与分布状况，了解受闲与待援的顾客人数与分布楼闹，货物的紧急搬陆与路线(信息流) .. 这些控管部并非只是单一系统可以完成，丽必须落摆在罄台的管理平台才可立即反映。购物中心的管理是一项专业的管理模式，业主必须考量所有的安全管理并非只是装设摄像机或是几个消防栓而已。

整合管理平台就像在铺建信息高速公路，平论是人械、金流、物流、倍息流，都像是外憾的环遇或交喊道叫样，上高速公路就可撤取、管理与储存。有些业者以为只是装保全系统就能满足需求，这是平够的。真正的系统黠合可特拉面取的相关1ìt流与人脆的信息提供给业务管，戒是将取用相关的物械安全的信息交给安全主管。可惜的是，业主平常善用这冉资惊。这性信息全部是影像、声音、数字。过去购物中心的各部门大都只是单拙判断，设有交叉功能， 3d去提升商机和危机处理的机制，十分可惜。回蓝那iì=，~2005/3国外购物中心发展已有敬十年，现在已形成 r整合式的无缝式的管理，是植得国内业者借鉴的。购物中心的投资与管理是拉怯线、 i阜求多元价峭的模式。但是目前国内有些ill:’.街时购物中心的价销仍多停留在商业价值而非地产价植，往往急着在开业后两三年就求得回本 Q 因此，在管理平台的建提等相关成本投入上受限许多物流信息流， t且使系统按合商有心要做，但是ill:’.:t:却无意投入。针对这一点，个人建议 t 投资开发与经常管理的业主要分开。因为这两种经营的专业差异很大，若各且1其职，才能让购物中心产生快地刷巨大的南机和价值。”(作者系台湾莱德国际有限公司受学长)65 I

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